Credito d'imposta fino al 60% per investimenti ricettivi
nelle 10 regioni della ZES Unica.
Plafond di 4 miliardi di euro sul triennio 2026-2028.
La Zona Economica Speciale Unica per il Mezzogiorno, istituita dal DL 124/2023 e prorogata fino al 31 dicembre 2028 dalla Legge di Bilancio 2026, riconosce alle imprese che investono in beni strumentali nuovi un credito d'imposta che può raggiungere il 60% dell'investimento per le piccole imprese.
La leva è straordinariamente potente, ma ha tre regole che condizionano la convenienza dell'operazione:
Il credito teorico (60%) è certo. Il credito effettivo dipende dalla percentuale di riparto annuale dell'Agenzia delle Entrate. Per gli investimenti 2025 si è attestato al 60,38% del nominale, per un'aliquota effettiva del 36,2% sull'investimento per le piccole imprese. Il dato del 2026 sarà comunicato a fine anno.
Lo stesso strumento normativo apre tre opportunità completamente diverse. Scegli il profilo che più ti somiglia.
Hai capitale e cerchi rendimento. Non vuoi gestire un cantiere. Vuoi un asset turistico chiavi in mano, in una destinazione con domanda crescente, con l'agevolazione fiscale già modellata nel business plan.
Investimento 3.000.000 € in Puglia (1 mln terreno + 2 mln strutture e allestimenti X-BOX). Società piccola. Credito d'imposta teorico ~1,2 mln €, effettivo nell'ordine di 720-900.000 €. IRR aggiuntivo di 4-5 punti percentuali rispetto allo stesso investimento fuori ZES.
Hai già un'attività ricettiva — masseria, agriturismo, baglio, relais, B&B in espansione — e vuoi crescere in numero di camere o aprire una nuova categoria di ospitalità senza fermare l'attività esistente.
Ampliamento di una masseria del Salento con 6 nuove suite indipendenti. Investimento 800.000 € (10% opere su esistente, 70% strutture X-BOX e impianti, 20% arredi). Credito teorico al 60%: 480.000 €. Effettivo atteso 285-330.000 €. Pay-back dell'estensione abbattuto da 7 a 4-5 anni.
Hai terra produttiva — vigneto, oliveto, masseria, podere — e vuoi diversificare il reddito agricolo aggiungendo un'attività ricettiva integrata. La ZES ti consente di trasformare un asset patrimoniale in un asset produttivo.
4 unità ricettive su un podere agricolo in Basilicata, totale investimento 500.000 €. Soggetto piccola impresa. Credito teorico al 60%: 300.000 €. Effettivo atteso 180-200.000 €. Da una rendita agricola di 25-40k €/anno a un fatturato ricettivo potenziale di 90-140k €/anno con margini del 35-45%.
Studio di Architettura Associato
Fattibilità, progetto architettonico, direzione lavori, consulenza CasaClima e Passivhaus. Esperienza specifica in costruzioni a struttura portante in legno e in interventi su pre-esistenza.
Impresa di Costruzioni
Esecuzione delle opere con personale e mezzi propri. Specializzata in costruzioni a secco e a struttura portante in legno. Sede operativa e deposito a Tezze sul Brenta (VI).
Soluzioni per l'ospitalità
Brand verticale sul ricettivo. Sviluppa il sistema X-SYSTEM e le soluzioni per Bio Eco Hotel: dalla concept allo studio di fattibilità ai progetti chiavi in mano.
Verifica urbanistica, simulazione del credito d'imposta atteso, ipotesi di layout, business plan a 5 anni, analisi di mercato locale.
HM52 project sviluppa progetto architettonico, energetico, impiantistico. Atelier 32F imposta in parallelo gli interni.
Prenotazione del credito d'imposta presso l'Agenzia delle Entrate sulla base del progetto definitivo. Coordinamento con il commercialista del cliente.
HM52 workshop esegue le opere. Per la formula offsite, gran parte del lavoro avviene in stabilimento, con cantiere ridotto in sito.
Posa arredi, blower door, certificazioni CasaClima/Passivhaus se richieste, agibilità, classificazione ricettiva.
Trasmissione delle spese effettivamente sostenute. Da quel momento il credito è utilizzabile in compensazione tramite F24.
Documento personalizzato di 25-30 pagine che integra: analisi normativa applicata al tuo caso, simulazione del credito d'imposta atteso, ipotesi di layout, business plan a 5 anni, cronoprogramma con scadenze AdE. Consegnato entro 3-4 settimane dalla compilazione del modulo.